Het nieuwe afbraak/wederopbouwproject van het Lebeau complex (onder de Zavel)

Het Lebeau complex, gelegen tussen de Grote Markt en de Zavel, neemt voor onze vereniging een strategisch belangrijke plaats in in het stedelijk weefsel van de stad; niet in het minst omwille van haar uitzonderlijk grote omvang.
Met haar project 'Hellingen van de Vijfhoek' wil de stad Brussel de verbinding tussen de boven- en de benedenstad herstellen.  Daarmee blaast de stad deze plek nieuw leven in; een boot die we niet mogen missen.

Verschillende factoren maken dat het project niet aan de verwachtingen van de Brusselaars voldoet.

1. Afbraak - Wederopbouw
Wij zijn evenals de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen gekant tegen de vooropgestelde afbraak. De afbraak en de wederopbouw van het Lebeaucomplex en het Justitieplein zouden een te grote impact op de omgeving hebben.  Bovendien hebben de gebouwen een historische waarde en zijn ze in uitstekende staat.  Er zijn heel wat mogelijkheden tot reconversie (zie negatief advies van het CRMS van 20/07/2022). Dit project komt op een moment dat het Gewest erop aandringt om ten minste toch de structuren van de gebouwen te behouden, tenzij dat kan aangetoond worden dat ze niet meer onderhouden kunnen worden.

2. Afmetingen en dichtheid van bebouwing
De huidige omvang en dichtheid van bebouwing waarop de project aanvrager zich zou kunnen beroepen is met de voorziene sloop allerminst een gewonnen zaak. Het is dan ook nodig om te kijken naar de gebouwen in de buurt met een vergelijkbare omvang. Qua esthetiek is het bovendien van belang om te streven naar een architectuur die in harmonie is met de rest van de Lebeaustraat.
De dichtheid van bebouwing van dit nieuwe project blijft dubbel zo groot als de andere blokken in de buurt.  Dat blijft overdonderend veel en moet naar beneden worden bijgesteld. De gevraagde afwijkingen inzake hoogte, bebouwde oppervlakte en rooilijn zijn overigens in strijd met de bouwprincipes en dienen het algemeen belang niet.  Ze getuigen van weinig oog voor een goede plaatselijke ordening en van weinig respect voor de omgeving. 

3. Hoogten
Lebeaustraat:
De nieuwe gebouwen in de Lebeaustraat mogen in geen geval hoger zijn dan de tegenoverliggende gebouwen van eind 19e eeuw, begin 20ste eeuw, die door het Gewest als erfgoed worden beschouwd. De hoogte die de aanvrager voorstelt voor de nieuwe gebouwen in de Lebeaustraat is R+6 tot R+8.
In het midden van de Lebeaustraat zou het voorgestelde gebouw van de aanvrager twee keer zo hoog zijn als het Huis Frison aan de overkant van de straat, gebouwd door architect Victor Horta. Dit is geheel buiten proportie en onaanvaardbaar! Dat zijn 3 niveaus te veel!  Bovendien had de projectaanvrager, na terugtrekking van de eerste aanvraag, zich geëngageerd om een studie te maken over de hoogte van zijn project ten opzichte van alle huizen aan de overkant van de straat.  Deze studie werd niet ingediend.

Justitieplein:
Een nieuwe toren met 14 verdiepingen op het Justitieplein is onverdedigbaar en uitgesloten.  De aangehaalde argumenten voor de afwijking in de hoogte zijn belachelijk en onaanvaardbaar (verzonken vloeren, kwalitatieve skyline, dak met uitzicht!). De “terugkeer” van een toren, in de Ruysbroekstraat, te midden van een blok is ook onaanvaardbaar in termen van dichtheid van bebouwing. 

Bovendien komt het voorgestelde "hotel"-aanbod ter verbetering van de wijk niet overeen met de verwachte klasse voor deze wijk.  Het lijkt inderdaad een residentieel complex van middelmatige kwaliteit te worden: 150 volledig onafhankelijke ingerichte studio's, elk uitgerust met een woonkamer en een ingerichte keuken, en aangeboden voor verhuur op lange termijn, met een minimum hotelservice.
De buurt heeft in de Stevensstraat al een toren op de plek waar het oude Volkshuis van Horta stond. Dat is genoeg.

4. Parking
Met een capaciteit van 190 parkeerplaatsen wordt de door de stad beoogde druk van de auto niet verlaagd.  Temeer omdat er momenteel meer dan 500 plaatsen beschikbaar zijn in de nabijgelegen openbare parkeergelegenheden.
Deze nieuwe parking zou in de eerste plaats voldoen aan de parkeerbehoeften die het project met haar 17,000m2 kantoorruimte zelf genereert (tussen de 163 en 221 plaatsen volgens de studie van de aanvrager).
Het is een regelrechte schijnvertoning te suggereren dat dit een nieuwe openbaar toegankelijke parking zou zijn die de verdwijning van de grote parking op de Zavel zou compenseren. Volgens het onderzoek van de aanvrager zouden er overdag slechts 33 plaatsen beschikbaar zijn voor het publiek buiten het complex.

5. Binnenkant van het blok
De binnenkant van het blok mag niet bebouwd worden.  Minstens 50% van grondoppervlak moet waterdoorlaatbaar zijn.  Er mag van deze regel niet worden afgeweken onder het voorwendsel dat er een parking komt die zelf in feite al een afwijking is.  We zijn ook van mening dat de bouw van een gerechtsgebouw (11 niveaus!) binnen het blok grenzend aan het Proximus-gebouw niet mag toegestaan worden omdat het voor altijd de heropening van het onderste deel van de Ruysbroeck-straat zou tegenhouden.  De toegankelijkheid van de binnenwegjes in deze historische wijk worden hiermee allerminst bevorderd.

6. Programma
We verwelkomen natuurlijk het idee om een commercieel gedeelte langs de Lebeaustraat te creëren (1,600 m2 of minder dan 5% van het programma).
Maar over het geheel genomen komt de rest van het programma niet overeen met de werkelijke behoeften en verwachtingen van de wijk.
Ook de gevraagde afwijkingen, naast die voor de parking, zijn niet te rechtvaardigen.
Het programma omvat veel te weinig kwaliteitswoningen, slechts 65 eenheden! (7,800 m2, nauwelijks 20% van het programma).  Er is bovendien veel te veel kantoorruimte (17,000 m2, bijna 50% van het programma), en de kwaliteit van het hotel (8,223 m2 of 25% van het programma) komt, zoals hierboven gezegd, niet overeen met de kwalitatieve vereisten voor deze wijk.

We betreuren ook dat dit programma niet voldoet aan de behoeften van de wijk op het gebied van openbare voorzieningen, waaronder onderwijsfaciliteiten. De behoeften van de Dachsbeck middelbare school en het Nederlandstalig Muziekconservatorium of waarom niet van INSAS, zijn bij iedereen bekend.

Ten opzichte van het eerste project wordt een veel groter deel van de gebouwen behouden. Doch het deel dat daarin wordt toegewezen aan kantoorruimten voldoet niet aan de dringende huisvestingsbehoeften in Brussel. In deze wijk zal er altijd nood zijn aan huisvesting.  Het aantal leegstaande kantoorgebouwen in het Brussels Gewest pleit niet voor de keuzes die in dit project gemaakt worden.