Wat we kunnen leren van de Lebeaustraat

6 juni 2024

Het Gewest heeft een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de renovatie en gedeeltelijke afbraak van het grote blok tussen de Lebeaustraat, de Strostraat en de Ruysbroeckstraat, dat vroeger eigendom was van Proximus.

Na jaren en twee openbare onderzoeken is het minste wat we kunnen zeggen dat deze complexe kwestie de gemoederen heeft verhit... en dat het resultaat de buurtbewoners en de liefhebbers van de Zavelwijk weinig verheugt.

Een aantal buurtverenigingen heeft beroep aangetekend bij de Raad van State, maar zonder op het vonnis te wachten is men onmiddellijk begonnen met de afbraak van een gebouw in de Lebeaustraat.

Gemiste kansen

Het 'Lebeau-project' bevindt zich in een groot driehoekig blok in het centrum van Brussel, onderaan de Grote Zavel. Dit blok wordt begrensd door de Lebeaustraat, de Strostraat en de Ruysbroeckstraat. Ideaal gelegen tussen de Grote Markt en de Zavel kende deze plek verschillende bestemmingen, waaronder het Jezuïetenklooster dat later het Justitiepaleis werd.

In de 19e eeuw kreeg de Lebeaustraat haar huidige elegante boogvorm. Daarna kende de straat opeenvolgend de bouw van verschillende gebouwen voor de Regie van de Telefoon- en Telecommunicatiediensten, nu Proximus. Tegenover de voor Brussel typische rij middenklassehuizen werd in de jaren 1970 in verschillende fasen een gebouw opgetrokken met een architectuur die dichter aanleunt bij die van de Keizerslaan dan bij die van de Zavel.

De immobiliëngroep Immobel kocht vervolgens heel deze blok.

Het oorspronkelijke plan van Immobel was om driekwart van het blok te slopen en er drie torens van 13 tot 15 verdiepingen met 400 parkeerplaatsen te bouwen.

De gezamenlijke strijd van de verenigingen tegenover dit overweldigende project was niet tevergeefs. Immobel werd gedwongen om zijn plannen te herzien.

Vandaag wordt slechts een kwart van dit blok gesloopt. Alle gebouwen in de Strostraat blijven behouden. Het project omvat geen torens meer. De parkeergarage is teruggebracht tot 160 plaatsen en het project omvat niet langer een flat-hotel op het Justitieplein.

De afbraak van het gebouw in de Lebeaustraat, waarvan het behoud werd verdedigd door de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen, en het buitensporige aandeel van kantoren in het totale project (75% van het programma) zijn echter geen positieve punten.

De omvang van het op te trekken gebouw aan de Lebeaustraat blijft buitensporig. Bovendien is de architectuur, het resultaat van een wedstrijd georganiseerd door de Bouwmeester-Architect, totaal ongeschikt voor de historische Zavelwijk.

Toch hebben de overheden, de Stad en het Gewest, een zeldzame kans laten schieten om op zo'n oppervlakte en op zo'n cruciale locatie tussen de Zavel en de Grote Markt een kwalitatief project te bewerkstelligen.

WAAROM VEREIST DE UITZONDERLIJKE SITUATIE VAN HET LEBEAU-eiland BIJZONDERE AANDACHT VAN DE OVERHEID?

Het is uiterst zeldzaam dat een project wordt ontwikkeld op zo'n grote oppervlakte in het centrum van Brussel;
Het Lebeau-blok ligt op de kruising van twee historische wijken, de Zavel en de Grote Markt;
Deze herontwikkeling was een ideale kans om de schade veroorzaakt door de Noord-Zuidverbinding te herstellen;
De Stad had een zeldzame kans om op grote schaal woningen in te planten in een wijk die in dit opzicht kwetsbaar is.

Immobel heeft haar rol als projectontwikkelaar en -uitvoerder vervuld en is, vooral financieel, verantwoording verschuldigd aan haar Raad van Bestuur. Iedereen is zich bewust van deze rol.

De rol van de Stad en het Gewest van hun kant bestaat erin de ontwikkelingsregels van de stad zo duidelijk mogelijk te definiëren.

De Stad en het Gewest hebben hun betrokkenheid echter beperkt tot het ondersteunen van het project van een projectontwikkelaar. In feite hebben ze de projectontwikkelaar gevolgd door de voorwaarden van deze laatste op het vlak van gebruik en omvang te aanvaarden. De bouwmeester is met deze architectuurwedstrijd gefaald in zijn opdracht om een stadsproject te begeleiden dat aangepast is aan de goede ontwikkeling van de site.

Het BBP, het beste stedelijke planningshulpmiddel van de stad.

Het instrument dat terzake gebruikt had moeten worden is het BBP (Bijzondere Bestemmingsplan). Dergelijk plan wordt geïnitieerd door de lokale overheid, bepaalt de bestemming en regelt hoe het land wordt gebruikt. Het biedt een kader voor de stedelijke ontwikkeling van een welomlijnd gebied. Het geeft lokale bewoners de mogelijkheid om hun mening te geven over de toekomst van hun buurt, ruim voordat er onroerend goed wordt ontwikkeld.

De Stad heeft er zelfs snel gebruik van gemaakt om de bouw van een hotel op de Grote Zavel toe te staan. Waarom is er geen BBP opgesteld voor het Lebeau-blok? Een BBP zou de hoogtes hebben gedefinieerd, de ruimte binnen het blok, de gebruiksmogelijkheden zoals woningen, winkels, kantoren, het aantal parkeerplaatsen, enz. Dit zou iedereen tijd hebben bespaard en een goede dialoog met bewoners en verenigingen vanaf het begin van het project mogelijk hebben gemaakt. Dan, en alleen dan, had er een architectuurwedstrijd georganiseerd kunnen worden.

Een BBP voor het Lebeau-blok zou ook een gelegenheid zijn geweest om regels op te stellen voor de uiteindelijke verdwijning van het afschuwelijke “Proximus-blok” dat onderaan de Ruysbroeckstraat werd gebouwd, voor de revitalisering van het Justitieplein en voor de uitwerking van een verbinding tussen de Zavelwijk en de Kunstberg via de KBR-tuinen.